Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле — с 1 марта 2022 года

    Дата 1 марта 2022 года, указанная в
названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в
статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (№
299-ФЗ от 02.07.2021).

    В соответствии с этим законом и
обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения
фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их
регистрации в ЕГРН.

    Принятый закон имеет высокую социальную
значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на
земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и
используемых в  сельскохозяйственных целях.

    Ранее такая деятельность была запрещена, и
фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых
занимались с/х производством.

Суть нововведений 

    Одно из главных условий строительства
жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником земельного
участка. 

    Возведение жилых домов на сельхозземлях
допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается
фермерством в выбранной форме (статья
1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

• объединение
  граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности
  имущество КФХ 
• единолично

     Перечень видов разрешенного использованного
(далее – ВРИ) земельных участков с/х назначения, на которых разрешается
возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал
всеобъемлющим. Он включает, как старые ВРИ, наименование которых не
соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования земельных
участков, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому
классификационному нормативу:

• для с/х
  производства
• для
  ведения сельского хозяйства
• для
  ведения крестьянского хозяйства
• фермерское
  хозяйство
• животноводство
• свиноводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• т.д.

Вывод

Фермерский
дом разрешено строить:

1. на участках с любым видом разрешённого
   использования с/х надела;
2. на сельскохозяйственных угодьях,
   расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
   1. за исключением земельных участков, относящихся к
      высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодьям; 
3. без изменения старых наименований ВРИ земельных
   участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ
   земельных участков;
4. при условии реального ведения фермерства.

 Регламент
застройки ЗУ и параметры фермерского дома  

    Определены ограничения в застройке
фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: 

• на
  участке можно построить только 1 жилой дом
• параметры
  для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже
  существующего:  
  • общая
    площадь дома – не более 500 м²
  • площадь
    застройки под домом – не выше 0,25% от площади земельного участка
  • количество
    этажей – не более 3
  • высота
    – не более 20 м

    Нарушение действующих градостроительных,
строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может
повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

О регистрации фермерского дома (уже построенного)

   До 1 марта 2026 года государственный
кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет
проходить по правилам «дачной амнистии».

  Основания для проведения регистрационных
действий:

1. технический план строения
2. правоустанавливающий документ на земельный участок и
   технический план:
   1. для случая, когда право на земельный участок, на
      котором расположен объект недвижимости (жилой дом)  в ЕГРН не
      зарегистрировано

  При этом не требуется направлять
в администрацию:

• уведомление
  о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального
  жилищного строительства
• уведомления
  об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального
  жилищного строительства

   Дом,
построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

Запрет на раздел
участка с возведённым фермерским домом 

    В
соответствии с ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование
земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором
расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади
исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с
изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

   
Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом
запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади.

Подведем итоги

    С учётом
того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от
населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х
землях для многих  актуальна.

  
Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут
не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически
чистом месте в своем собственном доме.